各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣直各單位、省州屬駐舟各單位：
《舟曲縣關于解決不動產登記歷史遺留問題的處理意見》已經縣政府研究同意，現印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
舟曲縣人民政府
2020年4月7日
舟曲縣關于解決不動產登記歷史遺留問題的處理意見
為加快推動全縣不動產統一登記工作，有效解決全縣不動產統一登記中遇到的各類歷史遺留問題，保護不動產權利人合法權益，提高登記質量和辦事效率，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范（試行）》《甘南藏族自治州土地管理辦法》《甘南藏族自治州人民政府辦公室關于印發(fā)甘南州解決不動產登記有關問題的指導意見的通知》等相關法律法規(guī)和文件要求，結合縣情實際，現就解決全縣已建成且居住使用的房屋等不動產登記歷史遺留問題，制定以下處理意見。
一、基本原則
（一）尊重歷史、實事求是。不動產統一登記后出現的一系列問題，是分散登記制度造成的，不動產統一登記制度全面落地實施以來，全縣分散登記遺留的歷史問題逐步顯現，規(guī)范全縣不動產統一登記工作應以切實解決現實問題為目的，尊重歷史、面對現實、實事求是、妥善處理。
（二）依法依規(guī)、便民利民。解決不動產登記發(fā)證歷史遺留問題，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，必須符合工程質量安全要求。全縣不動產統一登記工作應在依法依規(guī)的基礎上，圍繞“減少審批環(huán)節(jié)、縮短審批時限、優(yōu)化審批流程、提高審批效率”，在嚴格審核當事人有關材料的基礎上，在不突破法律法規(guī)、不規(guī)避法定流程、不減少法定環(huán)節(jié)的前提下，著眼群眾的迫切需要，簡化處理程序，妥善處理好國家、集體和群眾的利益關系，以方便群眾、提升效率、優(yōu)化服務為目標，認真落實“四辦”改革要求，實現“最多跑一次”目標，切實解決群眾反映的難點、堵點問題，提高不動產登記覆蓋面和效率。
二、分類處理遺留問題
在不動產統一登記中，堅持“房地一體”原則，不動產權利人在申請登記時應提交合法、真實、有效的土地權屬來源材料和建設工程符合規(guī)劃材料。對不動產權利單位、個人擅自改變土地用途、改變規(guī)劃條件的行為，由縣自然資源局依法處理到位后，按下列規(guī)定辦理不動產登記。
（一）劃撥土地上所建樓房的不動產登記
對劃撥土地上修建的樓房（含單位辦公樓、單位集資房、房改房、經濟適用房、拆遷安置房），由用地權屬單位統一向縣不動產登記機構提供登記所需相關資料。
1.住宅未進行交易的，按照縣住建局出具的房屋產權界定書，只對完全產權的房屋進行登記。建筑占地面積（建筑物投影面積）所占土地性質統一變更為住宅，按共有方式登記，其余土地面積仍保留原不動產權利類型。
2.住宅涉及上市交易的，按交易時的基準地價補繳土地出讓金。按建筑占地面積（建筑物投影面積）將土地分攤到戶，不動產權利類型轉為出讓（出讓年限為70年，土地出讓起始日期為房屋竣工使用日期，已約定起始日期的除外），用途為住宅，按規(guī)定完稅后辦理不動產登記。
3.劃撥國有住宅用地轉移登記時，土地用途發(fā)生變化的，申請人須向縣自然資源局提出申請，由縣自然資源局上報縣政府審批，經縣政府批準，并足額繳納相應土地出讓金后，由縣不動產登記機構按轉移登記相關程序辦理登記。辦理登記時注明土地用途、使用年限、房屋性質以縣政府批文為準，起止時間自辦理登記時起算，取得方式為出讓。
4.單位辦公樓、住宅樓符合城市規(guī)劃配建的商業(yè)部分按建筑占地面積（建筑物投影面積）將土地分攤到戶，以商業(yè)用地評估價繳納土地出讓金，不動產權利類型轉為出讓（出讓年限為40年，土地出讓起始日期為房屋竣工日期，已約定起始日期的除外），用途轉為商業(yè)，按規(guī)定完稅后，憑土地出讓金繳納憑證等辦理不動產登記。辦公樓、住宅樓除商業(yè)以外的部分，按其原不動產權利類型和原使用用途登記。
5.對行政事業(yè)單位正在使用的土地，無土地權屬來源證明文件且土地權屬無爭議的，由用地單位牽頭、縣自然資源局配合收集相關資料，報經縣政府同意，將土地確權到用地單位后，方可辦理不動產登記。
（二）在劃撥土地上所建其他房屋的不動產登記
1.由不動產權利人提供相關資料，確認土地權屬來源合法，土地權屬無爭議且未發(fā)生交易的住宅，按不動產權利類型為劃撥、用途為住宅辦理不動產登記。
2.住宅發(fā)生交易的，以房屋整體所占土地面積（含院落），按申請登記時的基準地價繳納土地出讓金，不動產權利類型轉為出讓（出讓年限為70年，土地出讓起始日期為繳納土地出讓金之日計算），用途為住宅，按規(guī)定完稅后，憑土地出讓金繳納憑證等辦理不動產登記。
3.劃撥土地上符合城市建設規(guī)劃修建的商業(yè)用房，其所占土地以商業(yè)用地評估價繳納土地出讓金，不動產權利類型轉為出讓（出讓年限為40年，土地出讓起始日期為繳納土地出讓金之日計算），用途轉為商業(yè)，按規(guī)定完稅后，憑土地出讓金繳納憑證等辦理不動產登記。
（三）出讓土地上所建房屋的不動產登記
1.房地產開發(fā)企業(yè)在出讓土地上修建的商品住宅、商鋪等按建筑占地面積（建筑物投影面積）以土地分攤到戶形式辦理不動產登記。建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地其他公共設施、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并登記為業(yè)主共有。
2.行政事業(yè)單位在出讓土地上修建的職工集資房、經濟適用房，可根據用地權屬單位申請，以土地共有形式或土地分攤到戶形式辦理不動產登記。其中涉及房屋交易的，應取得用地權屬單位同意，按規(guī)定完稅后辦理不動產登記。
3.房地產開發(fā)企業(yè)、行政事業(yè)單位在非商業(yè)（商住）不動產權利類型的出讓土地上，符合城市規(guī)劃要求配建的（含單獨修建）的商業(yè)用房，按建筑占地面積（建筑物投影面積）將土地分攤到戶，以商業(yè)用地評估價繳納土地出讓金差價，不動產權利類型轉為出讓（出讓年限為40年，土地出讓起始日期為繳納土地出讓金之日計算），用途轉為商業(yè)，按規(guī)定完稅后辦理不動產登記。
4.房地產企業(yè)已注銷無法提供土地權屬來源文件的，經業(yè)主申請，可由縣自然資源局審核報縣政府將原國有土地使用證注銷，以土地分攤到戶形式辦理不動產登記。
（四）具有合法土地權屬來源，缺乏建筑物相關資料的不動產登記
1.具有合法土地權屬來源，因各種原因導致建筑物、構筑物資料缺失，如建設工程規(guī)劃許可、施工許可、竣工驗收備案等基礎資料，符合城市規(guī)劃的經有關部門認定質量安全，縣住建局出具《建筑物質量評估報告》，消防部門簽署意見，可辦理不動產登記。
2.具有合法土地權屬來源，建筑物、構筑物資料缺失，不符合城市規(guī)劃的，由自然資源局依據相關法律法規(guī)處理后，按本條第1款辦理不動產登記。
（五）部分產權的單位集資房轉移登記
在辦理單位集資房轉移登記時，存在土地權屬不清晰，有爭議糾紛的，不予辦理轉移登記，待權屬界定清楚、無爭議糾紛后，方可按以下程序辦理登記。
部分產權的單位集資房，申請人提出轉移登記時需提交將部分產權轉化為完全產權的證明材料，按建筑占地面積（建筑物投影面積）將土地分攤到戶，按該地塊的基準地價補繳土地出讓，不動產權利類型轉為出讓（出讓年限為70年，土地出讓起始日期為房屋竣工使用日期，已約定起始日期的除外），用途為住宅，按規(guī)定完稅后辦理不動產登記。
（六）關于國有住宅用地超占土地的不動產登記
按照“少不退，多要補”的原則辦理，實際用地面積和用地審批面積的誤差在3%內的，無土地權屬爭議的，認定為測量誤差，按其實際用地面積進行不動產登記。
1.超占土地符合城市規(guī)劃的
原土地取得方式為劃撥的，申請人自愿足額繳納出讓金的，以實際使用土地面積（包括合法占地面積和超占面積），按所在地塊基準地價足額繳納出讓金后，辦理不動產登記。起止時間自辦理登記時起算，取得方式為出讓。
原土地取得方式為出讓的，申請人自愿足額繳納出讓金的，按所在地塊基準地價足額繳納超占部分土地出讓金后，辦理不動產登記。起止時間為原土地出讓時間，取得方式為出讓。
2.超占土地全部不符合城市規(guī)劃的
凡是超占土地不符合城市規(guī)劃的，一律不予辦理不動產登記。
（七）有房屋產權證、無土地權屬來源的不動產抵押登記
購房人持房屋所有權證書但無土地權屬來源文件，申請辦理不動產抵押權登記的，縣不動產登記機構應按便民利民的原則予以受理。不動產登記機構應將有關情況及時告知相關當事人，并在不動產登記簿上對房屋、土地信息分別記載，在不動產登記簿及不動產登記證明附記欄內均注記“抵押權人知悉抵押的房屋未按規(guī)定辦理國有建設用地使用權登記”。
（八）已取得國有建設用地使用證、無土地權屬來源的不動產抵押登記
申請人持國有建設用地使用證但無土地權屬來源證明材料的，申請辦理不動產抵押權登記的，縣不動產登記機構應按便民利民的原則予以受理。縣不動產登記機構應將有關情況及時告知相關當事人，在不動產登記簿及不動產登記證明附記欄內均注記“抵押權人知悉抵押的國有建設用地無權屬來源證明材料”。
（九）已取得房屋所有權證、無土地權屬來源材料的不動產登記
對城區(qū)內已辦理房屋登記但申請人無法提供土地權屬來源材料的，經縣不動產登記機構查詢無相關土地權屬檔案資料的，由縣自然資源局對土地歷史使用情況、現狀、面積和四至范圍進行調查并進行公告，公告期限不少于15個工作日，對公告無異議的，按國有劃撥建設用地登記。
（十）土地、規(guī)劃、建設手續(xù)齊全已建成使用的住宅樓，開發(fā)建設單位未繳納銷售不動產稅款，致使購房人無法繳納稅款，申請辦理不動產登記
“8·8”特大山洪泥石流災害前已建成且居住使用的房屋，開發(fā)建設單位存在的，開發(fā)建設單位與購房人提交房屋買賣合同（協議）、房款繳納憑證，共同向不動產登記機構申請登記,稅務部門收取購房人應承擔的稅款后，縣不動產登記機構為購房人辦理不動產登記，開發(fā)建設單位涉及的稅款由稅務部門征繳。開發(fā)建設單位不存在的，由購房人單方提供相關資料向登記機構申請，登記機構發(fā)布公告，15 個工作日期滿無異議或異議不成立，稅務部門收取購房人應承擔的稅款，不動產登記機構為購房人辦理不動產登記。
（十一）個人自建房屋不動產登記
四層以下（含四層）個人自建房，有土地使用證且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由該不動產所在地的村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明材料，縣自然資源局審核后，縣不動產登記機構予以辦理不動產登記。四層以上的個人自建房以《甘肅省不動產登記業(yè)務操作指南（試行）》為準，缺少任一要件均不予辦理不動產登記。
（十二）其他問題
2016 年6月28日之后，所修建的房屋（棚戶區(qū)改造、廉租房、公租房、拆遷安置房等）嚴格按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范（試行）》《甘肅省保障性住房》《甘肅省廉租房管理辦法》等相關制度辦法執(zhí)行。
解決屬于本意見范圍內的問題，不再履行行政審批程序，不再單獨簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。
同一幢建筑有一個不動產單元涉及的土地使用權出讓起始日期確定后，即作為其所在的建筑物所占土地使用權的出讓年期，以使同一幢建筑的出讓土地使用權保持相同的終止日期。
三、加強協調配合
（一）認真履行職責。縣自然資源、住建、農業(yè)農村、稅務等相關部門要按照《甘南藏族自治州人民政府辦公室關于印發(fā)甘南州解決不動產登記有關問題的指導意見的通知》的要求，切實履行好各自的管理職責，對所屬職責范圍內的資料、數據進一步完善，及時向縣不動產登記機構移交數據、資料，并對本單位移交的數據、資料負責，確保合法、真實、有效。
（二）把控土地出讓金收繳關口。稅務部門要與財政、自然資源部門密切溝通協調，明確房產交易計稅控制價，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的原則，加強稅賦征收管理，嚴防稅收流失。
（三）建立聯席會議制度。縣自然資源局、住建局、農業(yè)農村局、稅務局、住房公積金管理中心等相關部門，要按照縣政府統一安排，建立部門聯席會議制度，由縣自然資源部門牽頭，定期對不動產統一登記工作進行會商、銜接。對于今后不動產登記工作中遇到的問題，由部門聯席會議提出解決方案，報縣政府研究，要堅決防止小產權房通過不動產登記合法化，同時要加快推進不動產登記數據資料的部門共享，形成工作合力，切實提高不動產統一登記工作效率和質量。
本《處理意見》由縣政府負責解釋。
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