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各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣直各部門，省州屬駐舟各單位：

《舟曲縣物業(yè)管理實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

 

舟曲縣人民政府辦公室

2020年3月13日

 

舟曲縣物業(yè)管理實(shí)施辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范舟曲縣物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》及其它相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合舟曲實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

第二條 在全縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第三條 新建住宅樓或小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

未實(shí)施物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，配套設(shè)施比較齊全的，由縣住建局綜合整治，逐步創(chuàng)造條件，積極推行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的，由所在社區(qū)居委會(huì)統(tǒng)一管理。

商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)等配套設(shè)施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。

第四條 縣住建局是全縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，主要職責(zé)是：

（一）貫徹實(shí)施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

（二）管理全縣物業(yè)管理行業(yè)，建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機(jī)制；

（三）負(fù)責(zé)房屋專項(xiàng)維修基金收繳、使用的監(jiān)管工作；

（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，負(fù)責(zé)對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行評(píng)比、考核、通報(bào)、獎(jiǎng)勵(lì)和處罰；

（五）負(fù)責(zé)受理物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域相關(guān)投訴，依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

縣住建局委托縣執(zhí)法局履行前款第（三）（四）（五）項(xiàng)職責(zé)；縣住建局要積極協(xié)助縣執(zhí)法局，對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督管理。

社區(qū)居委會(huì)的主要職責(zé)是：

（一）負(fù)責(zé)屬地居民小區(qū)的物業(yè)管理，并協(xié)助縣執(zhí)法局，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理；

（二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)進(jìn)行日常監(jiān)督檢查；

（三）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組開展各項(xiàng)工作；

（四）指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作，參加業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)活動(dòng)，及時(shí)傳達(dá)各級(jí)部門作出的有關(guān)社會(huì)公共利益的決定，對業(yè)主委員會(huì)作出的決議提出意見和建議。

第五條 縣住建局、縣市場監(jiān)管局、縣發(fā)改局、縣財(cái)政局、縣自然資源局、縣執(zhí)法局、縣公安局等有關(guān)部門和單位，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第六條 政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)，提高物業(yè)管理水平。

第二章  業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

物業(yè)承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)實(shí)施自治管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。

第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第九條所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面向縣住建局報(bào)告，提出成立首次業(yè)主大會(huì)的申請，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細(xì)、物業(yè)交付使用的時(shí)間等文件資料。

經(jīng)建設(shè)單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在縣住建局的指導(dǎo)下，由所在地社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)召集建設(shè)單位和通過公開征集報(bào)名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、縣住建局、縣執(zhí)法局及所在社區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)審批專項(xiàng)維修資金的使用，當(dāng)專項(xiàng)維修資金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌；

（五）督促逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；

（七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定；

（八）向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況；

（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關(guān)規(guī)定；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，不得借助業(yè)主委員會(huì)的影響牟取私利。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將下列文件，向縣住建局、縣執(zhí)法局備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)審議通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主公約；

（三）業(yè)主委員會(huì)組成人員名單和基本情況。

縣住建局對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案復(fù)函和印章刻制證明，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法重新備案。

第十三條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織形式、選舉方式和議事規(guī)則遵照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會(huì)治安等相關(guān)工作。

第十四條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的對有關(guān)物業(yè)的使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

第十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

（一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)；

（二）推選代表出席業(yè)主大會(huì)，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；

（三）審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。

業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

第十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可在本物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金增值、配套設(shè)施經(jīng)營收入中列支。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)包括經(jīng)費(fèi)的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第三章  物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十九條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向縣住建局、縣執(zhí)法局備案。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本縣從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)娇h住建局、縣執(zhí)法局辦理登記備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行季度報(bào)告制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年3、6、9、12月30日前向縣住建局、縣執(zhí)法局報(bào)告本季度運(yùn)營情況。

備案資料和季度報(bào)告資料清單由縣住建局根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要向各物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。未進(jìn)行備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止在舟曲縣域內(nèi)開展物業(yè)管理服務(wù)；未按時(shí)提交本季度運(yùn)營狀況的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案并向社會(huì)公示。

第二十條 從事物業(yè)管理的工作人員，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)（執(zhí)業(yè)）資格（上崗）證書。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合新辦勞動(dòng)服務(wù)企業(yè)條件的，按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

正常開展經(jīng)營活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生虧損的可以向縣政府申請財(cái)政補(bǔ)貼。享受財(cái)政補(bǔ)貼的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須接受縣財(cái)政局的日常監(jiān)督。

享受財(cái)政補(bǔ)貼的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須接受縣審計(jì)局或委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對其財(cái)務(wù)狀況的審計(jì)。

在日常監(jiān)督和審計(jì)中發(fā)現(xiàn)有通過弄虛作假等手段套取財(cái)政補(bǔ)貼的，將追回補(bǔ)貼資金并計(jì)入企業(yè)信用檔案。取消其申請財(cái)政補(bǔ)貼的資格。

第四章  物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)

第二十二條 新建商品房銷（預(yù)）售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)管理能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)縣住建局批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)銷（預(yù)）售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定及時(shí)續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)尚未成立，而前期物業(yè)服務(wù)合同到期或被解除的，由建設(shè)單位按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行組織招標(biāo)，落實(shí)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并報(bào)縣住建局批準(zhǔn)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議由新中標(biāo)企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷（預(yù)）售物業(yè)之前，參照縣住建局業(yè)主公約示范文本，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法利益，并報(bào)縣住建局備案。

第二十四條 新建物業(yè)銷（預(yù)）售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議主要應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；

（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設(shè)施、設(shè)備的使用管理和收入分配辦法；

（六）專項(xiàng)維修資金的使用辦法；

（七）合同的有效期限，合同終止和解除的約定；

（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第二十六條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；

（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的停放管理；

（六）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶資料、綠化管理檔案、接管驗(yàn)收記錄、維修記錄等；

（七）物業(yè)使用中對禁止行為的管理措施；

（八）專項(xiàng)維修資金的賬務(wù)管理；

（九）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的特約服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)《甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)暫行標(biāo)準(zhǔn)》制定，超出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)范圍的服務(wù)質(zhì)量，雙方另行約定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)生活垃圾的清掃工作，并歸集至垃圾桶（箱、房），由縣執(zhí)法局負(fù)責(zé)及時(shí)清運(yùn)。清掃、清運(yùn)工作不得影響業(yè)主的正常生活。

第二十八條 縣執(zhí)法局除根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾處理費(fèi)外，不得再向建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主收取任何費(fèi)用。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)，提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由縣發(fā)改局根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定并定期公布相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并逐步向分項(xiàng)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)過渡。提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制確定公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通過公開招投標(biāo)確定的公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，招投標(biāo)結(jié)束后應(yīng)向縣發(fā)改局和縣市場監(jiān)管局備案。未通過公開招投標(biāo)確定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，事前應(yīng)報(bào)縣發(fā)改局審核。

非住宅用房的公共服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第三十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置以書面形式公布物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。根據(jù)房屋銷售合同約定，已具備交付條件的房屋，因物業(yè)買受人的原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人承擔(dān)。

第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供停車管理服務(wù)，相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照縣發(fā)改局的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，車輛在公用部位的停放、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

執(zhí)行公務(wù)的黨、政、軍、警、搶險(xiǎn)、救護(hù)等特種車輛及業(yè)主搬家的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛應(yīng)在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規(guī)定停放影響小區(qū)道路暢通或影響小區(qū)公共安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)移動(dòng)車輛或按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由停車人承擔(dān)。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。

最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接受委托的，有關(guān)費(fèi)用由上述單位自行收取。

第三十四條 為保證前期物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)行，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開辦費(fèi)用、前期介入費(fèi)用、接管驗(yàn)收費(fèi)用、由于項(xiàng)目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足的補(bǔ)貼等。在縣住建局、縣執(zhí)法局的指導(dǎo)監(jiān)督下，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定，任何部門和單位不得截留和挪用。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（簡稱專項(xiàng)維修資金）。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十六條 建設(shè)單位在申請房屋銷（預(yù)）售許可時(shí)應(yīng)提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動(dòng)用房的建設(shè)方案；在申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動(dòng)用房的幢號(hào)、室號(hào)、面積、建設(shè)手續(xù)等相關(guān)資料。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，建設(shè)單位對接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)整改。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列共用部位、共用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變：

（一）物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動(dòng)用房；

（二）門衛(wèi)室、警務(wù)室、監(jiān)控室、底層架空層、共用走廊；

（三）按規(guī)劃設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)使用的地下室；

（四）按規(guī)劃配套建設(shè)使用的公用非機(jī)動(dòng)車車庫、露天機(jī)動(dòng)車位；

（五）公共綠化、道路、場地；

（六）建設(shè)單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的其它配套設(shè)施；

（七）其它依法歸全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備。

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的幼兒園、會(huì)所、規(guī)劃配套以外的機(jī)動(dòng)車車庫（位）的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，屬全體業(yè)主共有。產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位的，應(yīng)當(dāng)繳交專項(xiàng)維修資金。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車庫（位），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。機(jī)動(dòng)車的車庫（位）應(yīng)向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個(gè)機(jī)動(dòng)車庫（位）為限。商品房銷售完畢后仍留有機(jī)動(dòng)車庫（位）的，不受此限。產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，機(jī)動(dòng)車車庫（位）應(yīng)當(dāng)隨之一并轉(zhuǎn)讓。

第四十一條 物業(yè)管理單位將物業(yè)共用部位配套設(shè)施經(jīng)營、出租的，與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)受聘期限。

第四十二條 利用物業(yè)共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，扣除適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用后，將收益百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)，百分之七十補(bǔ)充進(jìn)入專項(xiàng)維修資金。也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要，但合同另有約定的除外。

第四十三條 車輛停放或行駛時(shí)造成小區(qū)公共設(shè)施損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)責(zé)令責(zé)任人賠償損失，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求責(zé)任人賠償損失。

第四十四條 業(yè)主和使用人在使用房屋和公建配套設(shè)施設(shè)備時(shí)禁止下列損害公共利益的行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；

（四）在物業(yè)共用部位亂搭亂建、堆放雜物；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；

（九）無序停放車輛；

（十）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；

（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（十二）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為；

（十三）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；

（十五）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第四十五條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人和裝飾裝修企業(yè)。

使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。業(yè)主、使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)，并做好相關(guān)記錄。當(dāng)出現(xiàn)按規(guī)定必須養(yǎng)護(hù)的情形而未及時(shí)養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)或縣執(zhí)法局督促限期改正。

房屋專有部分維修責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第六章  法律責(zé)任

第四十七條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法途徑追繳。

第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣住建局責(zé)令限期改正，并依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

第四十九條 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣住建局依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由縣住建局責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價(jià)款，并依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法的以下規(guī)定，按照下列規(guī)定處罰并記入企業(yè)信用檔案：

（一）未向縣住建局備案從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣住建局責(zé)令其停止活動(dòng)，記入企業(yè)信用檔案并依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)予以處罰；

（二）違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由縣住建局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，并依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)予以處罰；

（三）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由縣住建局對其作出警告，并可依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)處以罰款；

（四）接到解聘通知后七日內(nèi)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由縣住建局、縣執(zhí)法局責(zé)令改正。逾期仍不改正的，由縣住建局對其作出警告，并依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)予以處罰，原物業(yè)管理區(qū)域由縣執(zhí)法局、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)組織人員臨時(shí)進(jìn)行接管；物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，依法追究責(zé)任，并強(qiáng)制退出物業(yè)管理區(qū)域。

（五）未經(jīng)縣發(fā)改局核準(zhǔn)或未向縣發(fā)改局和縣市場監(jiān)管局備案收取費(fèi)用的，由縣發(fā)改局和縣市場監(jiān)管局責(zé)令改正，并依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

第五十二條 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰物業(yè)的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，業(yè)主、使用人可以向裝飾裝修企業(yè)追償，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、本辦法或業(yè)主（臨時(shí)）公約的行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻，制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政管理部門；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第五十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，縣住建局應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十五條 違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由縣住建局、縣發(fā)改局、縣市場監(jiān)管局、縣自然資源局、縣執(zhí)法局、縣公安局等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第五十六條 縣有關(guān)行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十七條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第七章 附則

第五十八條 本辦法由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第五十九條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期兩年。